现实生活中，夫妻一方婚前签订购房合同，支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的情况很多。此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。法院在离婚案件中如何分割此类房产？婚后共同还贷及增值部分如何计算？
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《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据《中华人民共和国民法典》第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。”
据此，针对一方婚前签订合同并以个人财产支付首付款，婚后以夫妻共同财产还贷并登记在一方名下的房屋的处理，司法解释明确要补偿“对应财产增值部分”的原则，即除房屋原购房款部分的价值外，取得产权的一方还应当向另一方补偿房屋的增值。
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婚后共同还贷及增值部分如何计算？
由于立法并未详细规定补偿款如何计算，故各地法院根据夫妻共同还贷数额、房屋购买价格和房屋市场价格等相互间的比例关系，计算方式不尽相同，“同案不同判”的现象非常突出。本文将列举出比较常见的两种计算方式：
（1）补偿数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2
典型案例：金某于2002年10月6日（婚前）购买房屋一套，房款合同价为340,209元（首付为70,209元、贷款20万元）、房屋其他费用（契税、印花税、中介费、登记费等）共计12,296元。2004年02月11日，金某取得房地产权证。商业贷款于2004年8月19日全部还清（2004年8月19日金某某一次性还贷164,758.53元）。公积金贷款于2006年1月17日全部还清（2006年1月17日一次性还贷72,973.61元）。2004年10月15日，金某与刘某登记结婚，婚后共同归还的贷款本息为82,148.26元。经委托评估公司进行估价，系争房屋双方登记结婚之日的总价为68万元；2018年10月29日（评估时间）的总价为578万元。刘某认为婚后共同参与还贷，要求金某支付其婚后共同还贷及其增值补偿款。【（2018）沪0115民初50611号】
法院判决，具体补偿款的计算为：共同还贷本息×不动产升值率÷2，升值率为：房产现在价格÷（结婚时房产价格+共同已还利息+其他费用）。本案中，房屋现值为578万元，结婚时的价格为68万元，共同已还利息为3,972.32元，其他费用12,296元，则升值率为578万元÷（68万元+3,972.32元+12,296元）=8.3；婚后归还的贷款本息为82,148.26元，补偿数额=82,148.26元×8.3÷2，故金某某应给付刘某某的补偿款为340,915元。
提示：此公式系参考《民事审判指导与参考》2016年第1辑《不动产婚内共同还贷及增值的计算》一文的方法，即分两步计算的方法。第一步是计算不动产升值率，不动产升值率=不动产现价格÷不动产成本（购买时不动产价格+共同还贷的利息部分+其他费用比如契税、印花税、营业税、评估费等）。第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即补偿数额=夫妻共同还贷部分×不动产升值率÷2。计算具体补偿数额时，确定计算时点也非常重要，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题：
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据。
（2）补偿数额=婚后还贷本息总额÷（购买时房价+应还贷款利息总额）×离婚时房价÷2
《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）理解与适用》（2025年版）中认为，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”的计算，可以用公式表示为：应补偿数额=（共同还贷数额÷总购房款）×房产的现值×50%。需要注意的是，首先要确定房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值
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结语
一方婚前贷款购房，离婚时另一方能获得多少补偿款，目前司法实践中尚有争议，未形成统一的计算公式。法官会综合考虑共有人产权比例、夫妻共同还贷的本金、利息、购房成本、各方对房屋的贡献大小、房屋增值情况及婚姻中的过错行为、照顾子女和女方权益等原则，酌情使用自由裁量权对补偿额做出公平裁判。
