我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？
回答：要看具体的选筹，楼层单价户型装修等等十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。提问：房姐您好，我的情况是首房首贷，可支配现金130～150万左右，计划半年后买房，目标300万左右房子。目前问题是：互联网公司背景，但新入职公司，收入证明只能开到1万1每月，而年终奖会以期权的方式发放，也无法提升月均流水。平时会有一定零零散散兼职收入，父母也可以支持一些，还贷不是问题。请问该如何做流水呢？如其他攻略贴所言，请他人转账备注咨询费或者奖金是否可行？精华区关于流水的理念我已经看懂了，具体操作上还要再请教您。感激～
回答：以下详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。首先，选择什么银行卡养比较好？目前实际操作中，中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。招行流水版本众多，备注有时不一致，交易对手信息也会看到，可要求其不打出交易对手信息。怎么转账？让非同姓亲属或朋友手机银行转账到你的中信银行或招商银行卡，写好备注，尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，节假日提前，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，以免搞花了A卡流水。1.工资流水工资流水转多少金额比较合理？根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。税后工资因为扣除了四险一金等，故需精确到分为最佳，如15789.21元，避免取整数，如16000元。转账时务必备注：工资或代发工资。2.租金流水租金需要符合常理，建议先在网上上查询当地租金价格，略微上浮即可。切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同，以备检查。3.奖金流水相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。转账方以公司转账为最佳；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息，并且转账时务必备注：奖金或项目奖等。银行一般要求提供近半年银行流水，所以养流水以6个月以上为最佳，提前准备。当天存入，当天或隔天取出，均视为无效流水，并且要做到多存少取，留有余额，以向银行展示自己“不缺钱”。一份好流水，除了有利于贷款，甚至对办10万以上的信用卡都有极大的作用。提问：房姐好，最近在网上看了一些房源，刚需自住兼投资，在阜成门上班，考虑通勤方便，请房姐帮忙点评一下，下列房源是否值得入手？1、海淀定慧寺永安东里，77平，报价615万，两室两厅，朝向南北，98年公房2、海淀田村永达逸家，102平，报价710万，两室一厅，朝向南，04年商品房3、海淀田村自由度，101平，两套报价598–625万，两室一厅，朝向西南，02年商品房如果值得入手，合理的价格应该是多少？期待回复，多谢房姐！
回答：定慧寺老公房，回避田村老小区，7万+价格堪比朝青自由度同2，主要问题是距离地铁比较远，交通地理位置不方便。如果不是老人需求自住田村，一般不建议，学区也一般。阜成门上班可以买朝青。提问：请问望京阜通站附近的老小区，望花路西里和东里，房姐怎么看待以后的涨幅空间？小区房价一直不高，请问自住的两居室有必要继续持有吗？目前纠结是置换大三居，还是保留再抵押贷款入二套，谢谢！
回答：阜通商业比较丰富，物业较少，值得看的地方在望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大；如果资金没问题，不置换，直接抵押入提问：房姐好！基本情况：武清别墅正在出售中，还贷后预计获得子弹200（已有客户出价）；广渠门内老破小一套抵押中（学区房、不能卖），子弹200+（月供1万6）；夫京户、妻外地，住垡头（父母房）、合计月入3-5万（含老破小租金）。基本需求：希望上半年购500-700万大两居或小三居，3年内大概率出租，标的依次为望京新城、双井九龙花园（此处希望三居，3年后可自住接送上学）、国美第一城。目前已多次看房，计划拆借全款购得后再抵押（已有相熟的贷款中介及银行渠道），希望届时手中仍有100-200现金流还贷及家用。上述想法妥否、请指教。
回答：望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺一点。主力在130和更大的150+户型，大户型单价5万内的可以接受。九龙花园是双井标准的老破大。不过九龙花园的产品类型很复杂，每一套房之间本身存在价格的差异。这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万内的标的。国美第一城是非常推荐的淘笋楼盘，如果能淘到单价4万左右的小笋，可以入手。提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！
回答：可以看1100左右的标的。朝青目前性价比不错，国美第一城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型，另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹提问：夫妻婚后在天通苑首套房，目前450万现金，月收入除房贷40万左右，孩子2岁。想在明年入手中旬第二套房，大概800万首付，主要为了改善生活环境和孩子学校考虑，海淀工作居住证，天津户口。请问什么时候入手第二套房合适，主要观察哪些区域和小区，目前主要靠海淀和朝阳
回答：目前海淀没有投资价值未来也是朝阳发展更好重点看朝阳公园，CBD周边，还有望京1000+万次新或大面积单价低的2003左右的标的。都是不错的标的提问：房姐，深圳现在有哪些区域适合投资入手吗？
提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右
回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6+万，望京6+万。慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。自住可以考虑，投资回避。提问：房姐好！夫妻名下有一套回龙观2⃣️手房，去年在海淀永丰百旺杏林湾入手一套140平的3居09年的2⃣️手房6万一平，买时感觉淘到了笋盘，但从现在来看，同小区2⃣️手房随时出现低价盘（同户型比去年我买时还要低），当时因贷款限制，选择了全款，现咨询一下这个楼盘是否还存在下行的风险？是否需要止损出局？相对去年我亏了60万的中介费及相关税费？还是考虑持有？我选择的区域有没有问题？是否可以考虑将回龙观云三的房子置换的必要？如果置换？选择哪个区域比较安全与保质？您常说的朝阳区我不熟悉，本人对海淀相对了解，永丰百旺杏林湾3⃣️居次新房板楼电梯洋房随时有6万左右的总价在850万左右的房源，是否还有入手的必要？
提问：房姐您好：着急接外地父母进京养老（户口已投靠），对石景山依翠园有意向，房况如下：东北朝向、塔楼、98年、一居改两居、公房，按房本面积均价4.8左右，大阳台视野超好就是缺光照，子弹200准备接力贷140落父母名下；婚前公积金贷80购入石景山老破小一居，婚后提前还款，目前贷款剩一点，不着急慢慢还……老破小旁边要修地铁，初步计划五年后老破小换学区房（如果到时有娃的话）……父母担心2025年房价下跌或加房产税，倾向于再等等。请房姐给把把关(•̀⌄•́)
回答：鲁谷这一片，我称为养老院片区。密度不高，街道干净，到处都是公园，社区米面粮油配套发达，但是你要现代商业是没有的，最近的万达要走一段，大牌餐饮基本在万达。总而言之，让你有一种远离现代都市，颐养天年的感觉。但这也是石景山的问题，由于种种因素导致发展缓慢，现代商业才是财富的象征，石景山的增值长期跑输。依翠园房子落差比较大，从90年代到2002年都有，楼梯电梯都有，互相之间有一定价差，房子一般，配套合适。4.2万-4.8万单价如果契合你自住，资产也充足，可以考虑，但不建议作为投资升值。北京房价已经跌到位了，不过倾向再淘一淘更低价的笋盘。北京和重庆一直是房产税的试点城市，并不影响房价涨幅，另外房产税有洞可破，不用担心。提问：美丽的房姐，请问北京如何淘老破小？有哪些区域楼盘推荐？淘的时候有哪些需要特别注意的点，比如交通，配套，户型，朝向？
回答：边界先划清楚：北到天通苑；东北来广营，酒仙桥；东到常营，管庄；东南十里河；南边宋家庄；西南大兴线，丰台站；西面正常不过东二环。其他不重要，只看价格精华文章：
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